El plan de urbanización del Parque de la Cabecera toma nuevo impulso. La Provincia publicó el pliego de licitación “en elaboración”, un borrador abierto a consultas, observaciones y sugerencias. Con ese elemento, y el masterplan definitivo, la gestión Pullaro saldrá a mostrar a los más importantes desarrolladores nacionales el proyecto que contempla la construcción de lo que será un nuevo distrito frente al río: viviendas para 15 mil personas, áreas comerciales y educativas, un hotel, parques, y un espacio de eventos que apuesta a que se convierta en un nuevo ícono arquitectónico para la región. Con algunos de esos grupos económicos, como Irsa, Constantini y Criba, ya hubo conversaciones apenas se planteó la iniciativa y según fuentes de la Casa Gris manifestaron interés.
El esquema de financiamiento previsto es similar al del exBatallón 121: el Estado provincial pone la tierra y los desarrolladores privados hacen y financian las obras, lo que incluye las unidades habitacionales, las áreas comerciales y los espacios públicos, entre ellos el centro de eventos.
La etapa que se inició en estos días abre, en realidad, la posibilidad de que cualquier eventual desarrollador mire el proyecto por dentro, haga preguntas, plantee dudas, proponga ajustes y evalúe si está en condiciones de participar de una licitación que, por escala y complejidad, no será una más.
Es la instancia previa al llamado a concurso. Una salida pública al mercado para medir interés real en un momento económico difícil, pero para un proyecto atractivo y ambicioso, en un entorno único en el país.
El cronograma con el que trabaja la unidad ejecutora a cargo de la iniciativa marca que el borrador del pliego estará abierto hasta el 5 de julio. En el medio habrá una reunión virtual con interesados, otra presencial en la sede de Gobierno en Rosario y una visita al predio. Después vendrá la elaboración del pliego definitivo. La idea oficial es lanzar la licitación el 5 de agosto, abrir sobres el 5 de octubre, adjudicar el 5 de diciembre y comenzar la urbanización el 10 de enero de 2027.
El desarrollador tendrá desde entonces 36 meses para terminar una primera etapa que contempla toda la infraestructura (apertura de calles y la inversión para la prestación de todos los servicios públicos), más el centro de eventos y áreas de parque, entre otras cosas. El desarrollo completo, en cambio, tiene un horizonte mucho más largo: 15 años.
La iniciativa es la más importante dentro de un plan para construir cerca de un millón de metros cuadrados que la Provincia plantea como la fase dos del proceso de cambio que pretende para Rosario: después de pacificar la ciudad, plantear una agenda de crecimiento y desarrollo a más largo plazo, que la reposicione a nivel nacional e internacional. En ese tren, imagina el parque de la Cabecera como una fuente de creación de nuevos empleos en la etapa de construcción y un polo de desarrollo urbano, educativo, comercial y turístico una vez que esté terminado.
“Operación urbana estratégica”
El masterplan, que tomó muchos elementos del concurso nacional de ideas -no vinculante- que se realizó el año pasado, lo define como una “operación urbana estratégica”. Una intervención sobre unas 35 hectáreas de desarrollo integral que la Provincia piensa como una nueva centralidad. Un lugar para vivir, trabajar, estudiar, circular, pasear, ir a un espectáculo, alojarse en un hotel, tomar una lancha, comer frente al río y conectar dos ciudades que hoy se tocan, pero no siempre se integran: Rosario y Granadero Baigorria. La segunda es la que tiene jurisdicción sobre el área a urbanizar.
Los funcionarios que trabajan en el proyecto entienden que se necesitan desarrolladores con mucha espalda, por eso la voluntad de interesar a grandes jugadores del mercado con experiencia en proyectos de este tipo. Es que el privado deberá hacer una inversión inicial muy fuerte. Antes de poder capturar rentabilidad con viviendas, comercios, oficinas u hotelería, tendrá que construir buena parte de las condiciones de posibilidad del nuevo distrito: calles, servicios, parques, centro de eventos, rambla, paseo costero e infraestructura básica.
También creen que sería bueno que se asociaran en Utes con empresas locales o con firmas vinculadas a hotelería, tecnología, servicios, gestión de eventos o economía del conocimiento.
La licitación se organizará en tres sobres. El primero será de antecedentes. Allí se evaluará la capacidad legal, patrimonial, financiera y empresarial del oferente. El segundo contendrá la propuesta técnica: la mirada urbana, arquitectónica, ambiental y funcional del proyecto. El tercero será la oferta económica.
Una decisión importante es que el sobre técnico es el que tendrá más peso a la hora de definir la adjudicación. El proyecto arquitectónico en sí será el corazón de la evaluación. En ese sentido, el ojo estará particularmente puesto en el área del centro de eventos. Que no será el Puerto de la Música de Oscar Niemeyer, como se pensó en algún momento, pero la Provincia aspira a que se convierta en un icono y sea innovador para que atraiga visitantes a la región.
El pliego también marca una valoración importante a las propuestas que incorporen soluciones tecnológicas contemporáneas; que consoliden el área como polo cultural, turístico, recreativo y de eventos; que logren integración urbana y paisajística con el frente fluvial; y que articulen bien el edificio principal con el espacio público, la accesibilidad y los usos colectivos.
El área tiene un valor inmobiliario enorme. Está junto al Paraná, en la cabecera del puente, en una zona de alta visibilidad y sobre tierra pública. Un enclave único que el pliego busca que tenga un equilibrio entre construcción y naturaleza.
El masterplan
El masterplan actualizado permite dimensionar con más precisión qué imagina la Provincia.
La pieza residencial y de usos mixtos prevé unos 360 mil metros cuadrados construibles. No se plantea una única tipología. Habrá torres, condominios y viviendas individuales. Las torres podrían tener entre planta baja y 15 pisos o planta baja y 21 pisos. Los condominios llegarían a planta baja y cinco pisos, con altura máxima de 19 metros. Y las viviendas individuales podrían tener planta baja y dos niveles, con una altura máxima de 10 metros.
El proyecto enumera las partes principales del conjunto: Centro de Innovación Cultural, faro o mirador, centro educativo, centro comercial y hotel, Escuela Superior de Artes, restaurante, estación fluvial, una rambla que baje hasta el río, centro de cuidados y salud para los vecinos del Remanso Valerio, paseo gastronómico, estación intermodal, Parque de la Biodiversidad, continuidad del Paseo del Caminante y áreas de estacionamiento público. Puesto en términos urbanos: una nueva centralidad completa.
El área residencial aparece integrada a un sistema vial de avenidas, bulevares, rotondas y pasajes que conecta los distintos puntos del masterplan con las arterias principales de la región. La Provincia quiere evitar que el nuevo distrito nazca como una isla. Busca que tenga conexión con la Ruta 11, la avenida de Circunvalación, el acceso al puente Rosario-Victoria, la costanera rosarina y la avenida Carrasco, que se prolonga como Los Pinos.
Esa continuidad es una de las claves. La propuesta consolida la relación entre Rosario y Granadero Baigorria. Es, otra vez, la idea de una ciudad entre dos ciudades.
El sistema de espacios públicos es otra de las columnas del proyecto. El masterplan habla de una red de espacios abiertos, verdes y multifuncionales, con beneficios socioambientales, parques urbanos, recorridos ribereños y áreas de preservación. El sistema de parques públicos supera los 110 mil metros cuadrados e incluye el Parque de la Biodiversidad, el Paseo del Pescador y el parque del sector del Centro de Eventos.
La Rambla Gran Paraná será otra pieza fuerte. La propuesta la piensa como una nueva bajada pública al río. El recorrido bajará desde la cota alta hasta la margen del Paraná, con terrazas, espacios de permanencia y una plataforma final sobre el agua.
La estación fluvial aparece como una promesa de movilidad metropolitana. Podría funcionar como punto de llegada y salida de embarcaciones de pasajeros, servicios turísticos y conexiones con las islas u otros destinos ribereños.
El “gran equipamiento urbano”, como se menciona al área del espacio cultural, es el corazón simbólico del proyecto. El pliego habla de un Centro Multiespacio de Eventos y Experiencias. También lo llama Centro de Innovación Cultural. Se plantea como un edificio o un conjunto de edificios flexible, innovador, pensado para actividades culturales, recreativas, tecnológicas, deportivas, feriales y de entretenimiento.
La Provincia lo imagina como una pieza arquitectónica emblemática sobre el frente ribereño del Paraná. Un nuevo hito urbano. Un edificio que pueda verse desde el puente, desde la costa y desde los accesos metropolitanos. Pero no define de manera cerrada su forma ni su programa. Deja margen para que los oferentes propongan.
El pliego prevé un auditorio exterior con capacidad aproximada para 20 mil personas, integrado al parque circundante, y un espacio cubierto multipropósito para unas 5 mil personas sentadas, en configuraciones flexibles.
Los tiempos
El pliego ordena las obligaciones en dos tiempos. El primero es el de las obras de cumplimiento básico obligatorio, que deberán ejecutarse en un plazo máximo de 36 meses. Entre esas obras están las nuevas calles y avenidas, junto con veredas, rampas, iluminación, mobiliario urbano y arbolado público.
También entra el sistema de parques: Parque de la Biodiversidad, Parque Paseo del Pescador, Paseo del Caminante y el parque del sector del Centro Multiespacio. A eso se suma la Rambla Gran Paraná, con su bajada pública hacia el río y la plataforma final sobre el Paraná.
Otro bloque obligatorio es el de obras de nexo e infraestructura de servicios: agua potable, cloacas, energía eléctrica, gas, desagües pluviales y obras complementarias. El documento menciona, entre otras, una estación elevadora de líquidos cloacales, red de agua potable, centro reducido de distribución eléctrica de 13,2/33 KV, subestaciones transformadoras, sistema de desagües pluviales y provisión de gas natural.
El Centro Multiespacio también forma parte de esa primera etapa.
Los escalones de la oferta económica
Además de las obras mínimas obligatorias, el pliego abre la posibilidad de que los oferentes sumen componentes complementarios. Los llama escalones.
El primero está vinculado al Centro Multiespacio. Allí pueden aparecer edificios anexos, programas de apoyo, áreas gastronómicas, estacionamientos, recorridos comerciales, equipamientos turísticos, culturales y de servicios. El “edificio borde rambla”, por ejemplo, podría alojar la estación fluvial, la escuela de artes visuales o arte digital y un restaurante panorámico.
El segundo escalón es un aporte dinerario complementario para compensar el valor del suelo involucrado en la operatoria o complementar otros componentes de la oferta. El tercero incluye la posibilidad de ejecutar viviendas sociales.
El cuarto escalón contempla la avenida Gran Paraná, en el tramo entre avenida San Martín, es decir la Ruta 11, y avenida Los Pinos. Es una obra estratégica porque termina de conectar el sistema vial metropolitano con el frente costero y el nuevo distrito.
El Remanso
El Remanso Valerio es acaso el punto más sensible del proyecto. El barrio aparece en el masterplan como una pieza que debe ser integrada. Se trata de un barrio histórico de pescadores que estaba allí antes de los pliegos, los renders y el concurso nacional de ideas. Tiene historia, identidad, vínculo con el río y una comunidad afincada en el lugar.
El Parque Paseo del Pescador está pensado justamente para fortalecer esa identidad cultural y productiva. El masterplan lo proyecta como un espacio público de unos 17 mil metros cuadrados, orientado a visibilizar la cultura local y generar oportunidades económicas asociadas al turismo, la gastronomía y el comercio de cercanía.
El componente principal será un paseo con locales comerciales y gastronómicos, infraestructura permanente, posibles concesiones y un sector de ferias itinerantes para la producción local.
La reconversión del Remanso, a diferencia del resto del proyecto, tiene inversión estatal directa. Ya se iniciaron trabajos de apertura de calles, cloacas y reparación de viviendas. También se prevén alternativas para familias que quieran o deban trasladarse, especialmente cuando sus viviendas se ubiquen sobre trazas necesarias o en sectores que impidan completar la urbanización básica.
Es un trabajo lento. Según lo planteado por la unidad ejecutora, un equipo interdisciplinario trabaja dos veces por semana en el lugar, martes y jueves. Releva situaciones, habla con vecinos, evalúa alternativas y acompaña el proceso.
Otra clave del proyecto pasa por lo ambiental. El área tiene un valor paisajístico enorme. La urbanización deberá ser cuidadosa. El masterplan habla de sustentabilidad, infraestructura verde, drenajes, lagunas de retención, preservación de especies y materiales permeables. Pero todo eso deberá sostenerse en el proyecto ejecutivo y en la obra.
